Tweet
Arsa ve Arazi Düzenlemesinde Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
Ancak planlama teorik ve teknik açıdan yeterli görülse de bunun mekana yansıtılması olayında planda öngörülen şartlar her zaman sağlanamamaktadır.
İmar planı uygulamalarında genelde karşılaşılan problemler üç grupta incelenebilir:
- Teknik Problemler
- Hukuki Problemler
- Ekonomik Problemler
7.1. Teknik Problemler
İmar Planlarının yapımına esas olan halihazır haritalar kadastral olmadığı için plan yapan müellifin kadastro parsellerinin plan dolayısıyla, uygulamayı güçleştirecek tarzda parçalandığını görememektedir. Bu bakımdan, planlar mutlaka kadastral nitelikli halihazır haritalar üzerinde yapılmalıdır. 3402 Sayılı Yeni Kadastro Kanunu ve Büyük ölçekli Haritalar Yapım Yönetmeliği kadastro haritalarının topografik olması şartını getirmiştir, Bu uygulandığı takdirde, buna göre yapılan haritalarda bu özellikler mevcut olacaktır. (BIYIK, 1990)
“Eğer halihazır haritaya plan yapmak amacıyla kadastro durumu işlenecekse, bu mutlaka bir harita mühendisi tarafından yaptırılmalıdır. Ayrıca imar planlarına Karayolları, DDY, DSİ ve diğerleri tarafından yapılan tesislerle, TEK tarafından planlanan trafo ve pilon yerleri de işlenmelidir. Özellikle pilon yerleri imar adalarının içerisine düşürülme düşürülmemelidir.. Çünkü bu, dağıtımda büyük hukuki zorluklara sebep olmaktadır.” (BIYIK, 1990)
İmar planları yapılırken DOPO %35 oranında olabilecek şekilde planlama yapılma sı ve müellifin düzenleme bölgesi sınırlarını da planda göstermesi çok yararlı olacaktır. Ancak bunun için kullanılan altlık mutlaka güncelleştirilmiş standart Topografik Kadastral harita olmalıdır. Böylece daha adil uygulama yapılabilir. (BIYIK, 1990)
Uygulama başladığında, eldeki haritaların halihazır ve kadastral nitelik bakımından son durumu gösterir olması gerekir Ayrıca belediyelerin verdiği imar planlarına da son tadiller işlenmiş olmalıdır. (BIYIK, 1990)
“18. madde uygulaması ile ilgili yönetmeliğin 12. maddesine göre kamu hizmet bina ve tesisleri için ayrılması gereken alanların düzenlemeye giren bütün parsellerden orantılı olarak kesilmesi sözkonusudur. Plan yapılırken bu tesislerin varsa öncelikle belediye ve hazine arazilerinin bulunduğu alanlara kaydırılması daha isabetli olacaktır.
Bu mümkün olmadığı takdirde bu tesisler için bir tek parsel yerine birkaç mülkiyeti, kapsa yan parsellerin ortak sınırlarının bulunduğu yerler seçilerek parsel sahiplerinin arazilerinden uzaklaşması önlenmelidir.
Düzenleme bölgesinin seçiminde DOPO % 35'i sağlayacak şekilde ayarlama yapılırken kamu tesisleri alanları homojen dağıtılmalıdır. Örneğin, her bölgede bir okul, bir kreş, bir cami kalması gibi. Uygulamaya başlandığında karşılaşılan teknik sorunların başında kadastronun yetersizliği gelmektedir. Bilindiği gibi bir yerde 18. madde uygulamasına başlandığında ilk önce kadastronun yapılıp yapılmadığına bakılmaktadır.” (BIYIK, 1990)
Kadastrosu henüz yapılmamış yerler için her ne kadar da imar uygulaması yapmak mevzuata göre mümkün görülmekte ise de, pratikte bunun çok güç olduğu ve belediyelere normal uygulamalara göre büyük külfet getireceği için çok zorunlu haller dışında yapılamayacağı anlaşılmaktadır.
Bazı yerlerde kadastro yapılmış olsa bile imar planının dayandırıldığı halihazır harita ile ölçek birliği olmadığı takdirde kadastro haritasının ölçeği imar uygulama haritasının ölçeğine dönüştürülür. Koordinat birliği yoksa koordinat sistemleri arasında dönüşüm yapılmak suretiyle ortak koordinat sistemleri elde edilir. Ancak her iki uygulamada oldukça külfetli olup özel araç gereçler gerektirmektedir. Bunun için, ölçek değiştirme ve koordinat transformasyonu yapmaya yarayan mekanik, optik ve elektronik aletlerden yararlanılır. Ayrıca düzenleme bölgesinde bu işler için kullanılacak nitelikte yeterli sayıda sabit noktalar da bulunması gerekmektedir (BIYIK, 1990)
“18. madde uygulaması daha ziyade yapısız veya az yapılaşmış semtlerde yapılmak tadır. Eğer bunların kadastrosu biraz eski ve tapulama ile yapılmış ise, ölçek ve koordinat farklılığı sorununa bir de halihazır mülkiyet durumu ile paftaların uyuşmaması da eklenmektedir. Tapuda işlem görmemiş veya değişikliği paftalara işlenmemiş hisseli tasarruflar, ifraz ve tevhid uygulamaları işi oldukça zorlaştırmakladır. Bu gibi yerlerde kadastronun yenilenmesi veya yenileme ile imar uygulamasının birlikte yapılabilmesini temin ve teşvik edecek yasal düzenlemelere gidilmesi uygun olacaktır.” (BIYIK, 1990)
18. madde uygulaması ile ilgili yönetmeliğin 27. maddesine göre yapılan kadastro parsellerinin alan kontrollerinde tecvizi aşan farkların giderilmesinde mahalli tapu ve kadastro teşkilatları ile işbirliği yapılmasında zorluklarla karşılaşılmaktadır. Bunda kadastronun eskiliğinin de rolü olmaktadır.
Uygulama sonunda oluşan parselasyon planı bu konuda uzmanlaşmış kişi veya üniversitelerin ilgili bölümler oluşturulacak bir kurul tarafından ön incelemeye tabi tutul malıdır. Böylece gözden kaçabilecek bazı hatalı dağıtımlar önlenmiş olur veya daha rasyonel bir dağıtım planı kurulabilir. (BIYIK, 1990)
Uygulama sonuçlarının daha iyi görülebilmesi için belediyenin alt yapı çalışmalarını uygulamadan hemen sonra başlatarak parsellere arsa niteliğini kazandırması gereklidir Bunun gecikmesi vatandaşları huzursuz edebilir ve uygulamaya olan güveni sarsabilir. (BIYIK, 1990)
7.2. Hukuki Problemler ve Öneriler
“Hukuki problemlerin bir kısmı tapu sicil mevzuatından kaynaklanmaktadır. Düzenleme bölgesindeki kadastro parsellerinin hisseli satış sonunda tapu sicilindeki hisselendirmeler de hatalar olabilmekte, hisse toplamları parsel alanından farklı çıkabilmektedir. Bu gibi hataların düzeltilmesi, Tapu Sicil Nizamnamesinin 107. maddesine göre ilgilisinden muvafakat alınmak suretiyle veya dava açılarak yapılmaktadır. Bu davaların sonucunu beklemek de parselasyon işlemini yavaşlatmakta, bazen da bir süre askıya alınmasına sebep olmaktadır.” (BIYIK, 1990)
18. madde uygulamasının siyasi tercihlerin üzerinde tutulması ve belediyelerin bu uygulama için mecbur edilmesi şarttır. Aksi halde, siyasi endişeler dolayısıyla belediyeler buna el atmamaktadırlar. Çünkü uygulama yapmayan bir belediye yönetimi vatandaşlarca eleştirilmemesine karşılık uygulama yapanlar daha çok tenkit edilebilmektedirler.(İNAM, 1989)
Uygulama bölgesinde mülk sahibi olanlar mülklerinin başında bulunmayabilirler. Uygulamanın yapılacağı yer ve zaman ilgililere önceden tebliğ edildiği takdirde yasal hakların korunmasında ve kullanılmasında bilgilendirilmiş olacaklardır. (BIYIK, 1990)
“18. Madde uygulaması kamu menfaatleri ve mülkiyet hakları ile yakından ilişkilidir. Bu nedenle uygulamayı yapacak kişilerin gerekli teknik bilgilerin yanı sıra taşınmaz mal hukuku konusunda da yeterli bilgiye sahip olmaları lazımdır. Bunun için elemanlar meslek içi eğitime tabi tutulabilirler. Bu amaçla üniversitelerden de yararlanılabilir.” (BIYIK, 1990)
Uygulamaya yapılan itirazların konuyla ilgili özel ihtisas mahkemelerinde görüşülmesi uygulamanın hızını arttıracaktır. Bu iş için kadastro mahkemelerine benzer şekilde özel ihtisas mahkemeleri kurulabilir.
“Uygulamanın tescil aşamasında da karşılaşılan birtakım sorunlar vardır. Bunların başlıcaları;
- Şuyulandırmada hisse tayini,
- Düzenleme bölgesindeki tescil dışı yerlerin tescili,
- Üzerinde yapı bulunan imar parselinin hisseli olarak tescili,
- Düzenleme sonucu oluşacak parsellerin cins değişikliğinin yapılması,
- Şehir ve köy ortak sınırındaki, imar parselinin tescili
olarak sıralanabilir. Bu sorunların uygulamada nasıl çözümlendiği makale halinde daha önce yayınlanmıştır.
Son olarak, uygulama hakkında vatandaşların da bilgilendirilmesi gereğini de vurgulamaktadır. Bu amaçla belediyeler halka açık seminerler düzenleyebilirler.” (BIYIK, 1990)
7.3. Ekonomik Problemler
“Belediyeler mali problemleri de plan uygulamalarını yavaşlatmaktadır. Dolayısıyla beldenin ihtiyacını olan plana uygun, sosyal ve teknik altyapının tamam olduğu imar parselleri üretilememekte, yapılaşma plana aykırı olmaktadır. Bu sebeple belediyelere ekonomik açıdan kaynak yaratılmalıdır.
D.O.P.O. %35 ‘ten fazla olan bölgelerde belediyeler kamulaştırmadan kaçmak için düzenlemeye gitmemekte, sonuçta arsa üretimi yavaşlamaktadır. Şehir plancılarının, D.O.P.O. nın % 35 ‘i geçmeyecek şekilde planlamayı dikkate almaları ya da belediyelere, yeni bir yasal düzenleme getirilerek + % 5 oranında bir hareket serbestisi sağlanması yararlı olacaktır.” (İNAM, 1989)
cellotin.com
UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
Ancak planlama teorik ve teknik açıdan yeterli görülse de bunun mekana yansıtılması olayında planda öngörülen şartlar her zaman sağlanamamaktadır.
İmar planı uygulamalarında genelde karşılaşılan problemler üç grupta incelenebilir:
- Teknik Problemler
- Hukuki Problemler
- Ekonomik Problemler
7.1. Teknik Problemler
İmar Planlarının yapımına esas olan halihazır haritalar kadastral olmadığı için plan yapan müellifin kadastro parsellerinin plan dolayısıyla, uygulamayı güçleştirecek tarzda parçalandığını görememektedir. Bu bakımdan, planlar mutlaka kadastral nitelikli halihazır haritalar üzerinde yapılmalıdır. 3402 Sayılı Yeni Kadastro Kanunu ve Büyük ölçekli Haritalar Yapım Yönetmeliği kadastro haritalarının topografik olması şartını getirmiştir, Bu uygulandığı takdirde, buna göre yapılan haritalarda bu özellikler mevcut olacaktır. (BIYIK, 1990)
“Eğer halihazır haritaya plan yapmak amacıyla kadastro durumu işlenecekse, bu mutlaka bir harita mühendisi tarafından yaptırılmalıdır. Ayrıca imar planlarına Karayolları, DDY, DSİ ve diğerleri tarafından yapılan tesislerle, TEK tarafından planlanan trafo ve pilon yerleri de işlenmelidir. Özellikle pilon yerleri imar adalarının içerisine düşürülme düşürülmemelidir.. Çünkü bu, dağıtımda büyük hukuki zorluklara sebep olmaktadır.” (BIYIK, 1990)
İmar planları yapılırken DOPO %35 oranında olabilecek şekilde planlama yapılma sı ve müellifin düzenleme bölgesi sınırlarını da planda göstermesi çok yararlı olacaktır. Ancak bunun için kullanılan altlık mutlaka güncelleştirilmiş standart Topografik Kadastral harita olmalıdır. Böylece daha adil uygulama yapılabilir. (BIYIK, 1990)
Uygulama başladığında, eldeki haritaların halihazır ve kadastral nitelik bakımından son durumu gösterir olması gerekir Ayrıca belediyelerin verdiği imar planlarına da son tadiller işlenmiş olmalıdır. (BIYIK, 1990)
“18. madde uygulaması ile ilgili yönetmeliğin 12. maddesine göre kamu hizmet bina ve tesisleri için ayrılması gereken alanların düzenlemeye giren bütün parsellerden orantılı olarak kesilmesi sözkonusudur. Plan yapılırken bu tesislerin varsa öncelikle belediye ve hazine arazilerinin bulunduğu alanlara kaydırılması daha isabetli olacaktır.
Bu mümkün olmadığı takdirde bu tesisler için bir tek parsel yerine birkaç mülkiyeti, kapsa yan parsellerin ortak sınırlarının bulunduğu yerler seçilerek parsel sahiplerinin arazilerinden uzaklaşması önlenmelidir.
Düzenleme bölgesinin seçiminde DOPO % 35'i sağlayacak şekilde ayarlama yapılırken kamu tesisleri alanları homojen dağıtılmalıdır. Örneğin, her bölgede bir okul, bir kreş, bir cami kalması gibi. Uygulamaya başlandığında karşılaşılan teknik sorunların başında kadastronun yetersizliği gelmektedir. Bilindiği gibi bir yerde 18. madde uygulamasına başlandığında ilk önce kadastronun yapılıp yapılmadığına bakılmaktadır.” (BIYIK, 1990)
Kadastrosu henüz yapılmamış yerler için her ne kadar da imar uygulaması yapmak mevzuata göre mümkün görülmekte ise de, pratikte bunun çok güç olduğu ve belediyelere normal uygulamalara göre büyük külfet getireceği için çok zorunlu haller dışında yapılamayacağı anlaşılmaktadır.
Bazı yerlerde kadastro yapılmış olsa bile imar planının dayandırıldığı halihazır harita ile ölçek birliği olmadığı takdirde kadastro haritasının ölçeği imar uygulama haritasının ölçeğine dönüştürülür. Koordinat birliği yoksa koordinat sistemleri arasında dönüşüm yapılmak suretiyle ortak koordinat sistemleri elde edilir. Ancak her iki uygulamada oldukça külfetli olup özel araç gereçler gerektirmektedir. Bunun için, ölçek değiştirme ve koordinat transformasyonu yapmaya yarayan mekanik, optik ve elektronik aletlerden yararlanılır. Ayrıca düzenleme bölgesinde bu işler için kullanılacak nitelikte yeterli sayıda sabit noktalar da bulunması gerekmektedir (BIYIK, 1990)
“18. madde uygulaması daha ziyade yapısız veya az yapılaşmış semtlerde yapılmak tadır. Eğer bunların kadastrosu biraz eski ve tapulama ile yapılmış ise, ölçek ve koordinat farklılığı sorununa bir de halihazır mülkiyet durumu ile paftaların uyuşmaması da eklenmektedir. Tapuda işlem görmemiş veya değişikliği paftalara işlenmemiş hisseli tasarruflar, ifraz ve tevhid uygulamaları işi oldukça zorlaştırmakladır. Bu gibi yerlerde kadastronun yenilenmesi veya yenileme ile imar uygulamasının birlikte yapılabilmesini temin ve teşvik edecek yasal düzenlemelere gidilmesi uygun olacaktır.” (BIYIK, 1990)
18. madde uygulaması ile ilgili yönetmeliğin 27. maddesine göre yapılan kadastro parsellerinin alan kontrollerinde tecvizi aşan farkların giderilmesinde mahalli tapu ve kadastro teşkilatları ile işbirliği yapılmasında zorluklarla karşılaşılmaktadır. Bunda kadastronun eskiliğinin de rolü olmaktadır.
Uygulama sonunda oluşan parselasyon planı bu konuda uzmanlaşmış kişi veya üniversitelerin ilgili bölümler oluşturulacak bir kurul tarafından ön incelemeye tabi tutul malıdır. Böylece gözden kaçabilecek bazı hatalı dağıtımlar önlenmiş olur veya daha rasyonel bir dağıtım planı kurulabilir. (BIYIK, 1990)
Uygulama sonuçlarının daha iyi görülebilmesi için belediyenin alt yapı çalışmalarını uygulamadan hemen sonra başlatarak parsellere arsa niteliğini kazandırması gereklidir Bunun gecikmesi vatandaşları huzursuz edebilir ve uygulamaya olan güveni sarsabilir. (BIYIK, 1990)
7.2. Hukuki Problemler ve Öneriler
“Hukuki problemlerin bir kısmı tapu sicil mevzuatından kaynaklanmaktadır. Düzenleme bölgesindeki kadastro parsellerinin hisseli satış sonunda tapu sicilindeki hisselendirmeler de hatalar olabilmekte, hisse toplamları parsel alanından farklı çıkabilmektedir. Bu gibi hataların düzeltilmesi, Tapu Sicil Nizamnamesinin 107. maddesine göre ilgilisinden muvafakat alınmak suretiyle veya dava açılarak yapılmaktadır. Bu davaların sonucunu beklemek de parselasyon işlemini yavaşlatmakta, bazen da bir süre askıya alınmasına sebep olmaktadır.” (BIYIK, 1990)
18. madde uygulamasının siyasi tercihlerin üzerinde tutulması ve belediyelerin bu uygulama için mecbur edilmesi şarttır. Aksi halde, siyasi endişeler dolayısıyla belediyeler buna el atmamaktadırlar. Çünkü uygulama yapmayan bir belediye yönetimi vatandaşlarca eleştirilmemesine karşılık uygulama yapanlar daha çok tenkit edilebilmektedirler.(İNAM, 1989)
Uygulama bölgesinde mülk sahibi olanlar mülklerinin başında bulunmayabilirler. Uygulamanın yapılacağı yer ve zaman ilgililere önceden tebliğ edildiği takdirde yasal hakların korunmasında ve kullanılmasında bilgilendirilmiş olacaklardır. (BIYIK, 1990)
“18. Madde uygulaması kamu menfaatleri ve mülkiyet hakları ile yakından ilişkilidir. Bu nedenle uygulamayı yapacak kişilerin gerekli teknik bilgilerin yanı sıra taşınmaz mal hukuku konusunda da yeterli bilgiye sahip olmaları lazımdır. Bunun için elemanlar meslek içi eğitime tabi tutulabilirler. Bu amaçla üniversitelerden de yararlanılabilir.” (BIYIK, 1990)
Uygulamaya yapılan itirazların konuyla ilgili özel ihtisas mahkemelerinde görüşülmesi uygulamanın hızını arttıracaktır. Bu iş için kadastro mahkemelerine benzer şekilde özel ihtisas mahkemeleri kurulabilir.
“Uygulamanın tescil aşamasında da karşılaşılan birtakım sorunlar vardır. Bunların başlıcaları;
- Şuyulandırmada hisse tayini,
- Düzenleme bölgesindeki tescil dışı yerlerin tescili,
- Üzerinde yapı bulunan imar parselinin hisseli olarak tescili,
- Düzenleme sonucu oluşacak parsellerin cins değişikliğinin yapılması,
- Şehir ve köy ortak sınırındaki, imar parselinin tescili
olarak sıralanabilir. Bu sorunların uygulamada nasıl çözümlendiği makale halinde daha önce yayınlanmıştır.
Son olarak, uygulama hakkında vatandaşların da bilgilendirilmesi gereğini de vurgulamaktadır. Bu amaçla belediyeler halka açık seminerler düzenleyebilirler.” (BIYIK, 1990)
7.3. Ekonomik Problemler
“Belediyeler mali problemleri de plan uygulamalarını yavaşlatmaktadır. Dolayısıyla beldenin ihtiyacını olan plana uygun, sosyal ve teknik altyapının tamam olduğu imar parselleri üretilememekte, yapılaşma plana aykırı olmaktadır. Bu sebeple belediyelere ekonomik açıdan kaynak yaratılmalıdır.
D.O.P.O. %35 ‘ten fazla olan bölgelerde belediyeler kamulaştırmadan kaçmak için düzenlemeye gitmemekte, sonuçta arsa üretimi yavaşlamaktadır. Şehir plancılarının, D.O.P.O. nın % 35 ‘i geçmeyecek şekilde planlamayı dikkate almaları ya da belediyelere, yeni bir yasal düzenleme getirilerek + % 5 oranında bir hareket serbestisi sağlanması yararlı olacaktır.” (İNAM, 1989)
cellotin.com