Tweet
Meyve Ağaclarının Değer Tespiti-2
Kamulaştırma işlemlerinde veya özel satın alımlarda arazide bulunan Meyve ağaçlarının birim fiyatlarının ne olduğu sürekli tartışma konusu olmaya devam ediyor.
Aşağıda okuyacağınız yazı Cuma, 16 Mart 2007 yılında yazılmıştı. Bahcesel de ve buradan alıntı yapan diğer sitelerde de bu yazı oldukça ilgi gördü. Belli bir zaman ihtiyacı karşıladığı kanaatindeyim. Ancak aradan 4 yıl geçmesinden dolayı günceleşmesi için yoğun olarak ileti aldık. Bu doğrultuda 2011 yılına göre fiyatların günceleşmesi yapılmıştır. Burada şunda söylemeliyim ki Ülke genelinden çok telefon ile bilirkişilerin verdikleri fiyatlar hakkında görüşlerimi soruyorlar. Bazen insanın inanamayacağı korkunç fiyatların verildiğine şahit oluyoruz. Ülke kaynakları bilirkişilerce birilerini zenginleştirme yolu olarak kullanılmamalı. Nasıl bayındırlığın bağlayıcı bir inşat maliyet birim fiyatı varsa Tarım bakanlığında bağlayıcı bir birim fiyat belirlemesi gerekmektedir.
Buna göre 17 yıllık, yapmış olduğum bilirkişilik ve binlere yapılan Bedel tespiti çalışmam sonucu bazı meyve ağaçlarının fiyatını aşağıya çıkarmış bulunuyorum. Ancak bu fiyatlar yüz de yüz isabetli diyemem. Çünkü Her ağacın bakım durumu ve Çeşit durumuna göre getirisi değişmektedir. Burada ki fiyatlar baz alınarak ağaçların bakım ve çeşidine göre biraz aşağısı veya yukarısına çıkılanabilir. Örneğin biz burada Ekonomik verime ulaşmış bir asma için 90-100 TL değer hesaplaması yaptık. Ancak Horoz Karası ile Razakı’ nin fiyatı ve verimi bir değil. Yine Angeleno Eriği ile Bela dı Barbıano bir değildir. Bunun için değer tespiti yapan arkadaşların bu konuya dikkat etmeleri gerekmektedir.
Tarımsal varlıkların kıymet takdiri arazinin net gelirlerine göre yapılmaktadır.Bunun için arazi üzerinde hakim bitki deseni baz alınır. Ancak bazı arazi üzerinde hakim bitki içersine serpiştirilmiş meyve ağaçlarına sıkça rastlanılır. Bu ağaçların bedeli çıplak toprak bedeli üzerine ilave edilerek ikisinin toplamı sonucunda arazinin değeri ortaya çıkar. Arazi çoğul olarak meyve bahçesi ise o zaman hakim meyve baz alınarak kapama bahçe kabul edilir ve o meyvenin net gelirine göre hesaplama yapılır. Son Yargıtay kararları bu doğrultuda.
Özellikle arsaların kamulaştırılmasında ,arsa üzerinde bulunan müştemilata ayrıca bir ödeme yapılır. Örnek verirsek; arsa üzerinde bulunan inşaata bayındırlık Bakanlığının birim fiyatlarına göre hesaplama yapılırken meyve ağaçları ziraat mühendislerce belirlenir.
Buna göre aşağıda gösterilen tabloda meyve ağaçlarının yaşı,ekonomi değere yani ürün vermeye başlama yaşı ile birlikte fidan ve tesis ücretleri gösterilmiştir.
Meyve////Fidan/////3–7////7– 25//////25–50/////50–100/////Ağacın
İsmi/////Bedeli/////yaş//////yaş//////////yaş//////// yaş///////Ömrü
///////////////////////////////////////////////////////////////////////////
1-Armut---------12,00 TL ----35,00TL-- 150,00 TL -- 175,00 TL --- ------------ ---50
2-Asma ( Üzüm )7,00 TL--- 20,00 TL-- --90,00 TL--- 100,00 TL ------------ --- 50
3-Ayva-----------12,00 TL ---35,00TL ---150,00 TL--- 175,00 TL --- ---------------50
4-Badem---------12,00 TL ---30,00TL -- 125,00 TL--- 150,00 TL ------------- --- 40
5-Ceviz----------15,00 TL----50,00TL -- 200,00 TL--- 250,00 TL--------------- ---80
6-Dut-------------12,00 TL ---35,00TL - 175,00 TL--- 175,00 TL-- -175,00 TL---60
7-Elma-----------12,00 TL ---30,00TL - 150,00 TL--- 150,00 TL --- 175,00TL -- 60
8-Erik------------12,00 TL ---25,00TL -- 125,00 TL--- 150,00 TL --- -------------- 45
9-Fındık-----------7,00 TL----25,00TL-- 100,00 TL--- 100,00 TL --- 125,00TL-- 60
10-Kayısı--------12,00 TL ---30,00TL --125,00 TL--- 150,00 TL --- ----------------50
11-Y.Dunya-----12,00 TL ---30,00TL - -125,00 TL--- 150,00 TL------------------- 40
12-İncir----------12,00 TL ---35,00TL -- 175,00 TL--- 200,00 TL------------ ------50
13-Ihlamur------10,00 TL ---30,00TL -- 150,00 TL--- 175,00 TL ------------------ 50
14-Kiraz---------12,00 TL ---30,00TL -- 150,00 TL--- 150,00 TL ------------- --40
15-Limon--------18,00 TL ---40,00TL -- 175,00 TL--- 175,00 TL -----------------40
16-Mandarin----18,00 TL ---50,00TL -- 175,00 TL--- 200,00 TL---- ------------ 40
17-Portakal------18,00 TL ---50,00TL -- 175,00 TL--- 200,00 TL ----------------- 40
18-Nar-----------12,00 TL ---45,00TL -- 200,00 TL--- 200,00 TL--- -------------30
19-Şeftali--------12,00 TL ---35,00TL--- -150,00 TL ------------------------------25
20-T.Hurması---18,00 TL ---50,00TL - - 200,00 TL--- 250,00 TL ---200,00 TL- -60
21-Vişne---------12,00 TL ---30,00TL -- 125,00 TL--- 150,00 TL--------------- -- 40
22-Zeytin--------12,00 TL ---40,00TL -- 175,00 TL--- 200,00 TL --200,00 TL-100
23- Harnup-----12,00 TL ---35,00TL - - 175,00 TL--- 200,00 TL ---200,00 TL---100
24-Muşmula----12,00 TL ---25,00TL -- 125,00 TL--- 125,00 TL--------------------40
25-Karayemiş--12,00 TL ---35,00TL -- 175,00 TL--- 175,00 TL-----175,00 TL 60
26-Muz----------15,00 TL ---50,00TL ---100,00 TL--- -----------------------------20
27-Kivi----------15,00 TL ---50,00TL --- 150,00 TL--- 150,00 TL -----------------50
28-Kuşburnu---12,00 TL ---25,00TL---- -75,00 TL--- 100,00 TL ----------------50
29-Nektari------12,00 TL ---30,00TL --- 125,00 TL--- 150,00 TL --------------- 30
30-A.Fıstığı-----22,00 TL ---55,00TL--- 150,00 TL -- -250,00 TL --- 250,00 TL --100
Meyve ağaclarının ekonomik verime gelmeden önceki fiyatının belirlenmesinde fidanın pazar fiyatına verim verme yılına kadar bakım masrafı ilave edilir.Örnek olarak ceviz fidanını ele alalım.
Fidan Fiyatı = 12,00 YTL
1 yıllık bakım masrafı = 2,50 YTL
Ceviz Fidanları normal şartlarda 6 Yıl sonra ekonomik verime başlayacağından dolayı 2 ,50 YTL x 6 = 15,00 YTL
Bakım + fidan fiyatı = 15,00 + 12,00
= 27,00 YTL
Diğer bütün fidanların tesis ücretleri bu şekilde hesaplanabilir.
Bizim için asıl önemli olan ekonomik verime gelmiş ağaçların fiyatları nasıl hesaplanır. Kıymet takdiri yapan bilirkişilerin ve mal sahiplerinin sıkça yanıldıkları bir konuya açıklık getirerek başlayalım. Genel kanaat ağaçlar yaşlandıkça fiyatı daha da artar. Oysa gerçek öyle değil. Ağaçların verimi nazara alınmalı. Bir yılda bir ağaç dan ne gelir elde ediliyorsa ona göre fiyat verilir. Yoksa bu ağaç şu kadar yıl yaşar bundan şu kadar gelir elde ederdim diye fiyat verilmez.Örnek ; Bir ev satın alırken o evin mevcut durumuna göre fiyat verilir, yoka bu ev yılda şu kdar kira getir 10 yılda bu kadar ,20 yılda şu kadar gelir getirirdi o zaman şu parayı istiyorum gibi bir durum nasıl olmuyorsa meyve ağaçlarında da ayni durum söz konusu. Yani mevcüt ağaç verimi ne ise ona göre fiyat verilir.
Meyvesi olmayıp kerestelik ağaçlarda ( Kavak v.b gibi ) Ağacın yerden yaklaşık 130-150 cm yukarıdan ölçülen yarıçapı belirlenir , m3 olarak elde edilecek kereste miktarına göre fiyat belirlenir.
Gelecek yazımızda peyzaj ürünlerinin kamulaştırılmasındaki değer belirlenmesini belirteceğiz.
KAYNAK:
DEMİRCİ,Rasih - Arazilerin kamulaştırma Bedellerinin Takdir 2004- ANKARA
GÜLTEN,Ş - Kıymet Takdiri 1989- ANKARA
Tanrıvermiş, H - Tarım Arazilerinin Değer Belirlenmesi-2000 ANKARA
Korkmaz MERT -Ziraat Mühendisi
Kamulaştırma işlemlerinde veya özel satın alımlarda arazide bulunan Meyve ağaçlarının birim fiyatlarının ne olduğu sürekli tartışma konusu olmaya devam ediyor.
Aşağıda okuyacağınız yazı Cuma, 16 Mart 2007 yılında yazılmıştı. Bahcesel de ve buradan alıntı yapan diğer sitelerde de bu yazı oldukça ilgi gördü. Belli bir zaman ihtiyacı karşıladığı kanaatindeyim. Ancak aradan 4 yıl geçmesinden dolayı günceleşmesi için yoğun olarak ileti aldık. Bu doğrultuda 2011 yılına göre fiyatların günceleşmesi yapılmıştır. Burada şunda söylemeliyim ki Ülke genelinden çok telefon ile bilirkişilerin verdikleri fiyatlar hakkında görüşlerimi soruyorlar. Bazen insanın inanamayacağı korkunç fiyatların verildiğine şahit oluyoruz. Ülke kaynakları bilirkişilerce birilerini zenginleştirme yolu olarak kullanılmamalı. Nasıl bayındırlığın bağlayıcı bir inşat maliyet birim fiyatı varsa Tarım bakanlığında bağlayıcı bir birim fiyat belirlemesi gerekmektedir.
Buna göre 17 yıllık, yapmış olduğum bilirkişilik ve binlere yapılan Bedel tespiti çalışmam sonucu bazı meyve ağaçlarının fiyatını aşağıya çıkarmış bulunuyorum. Ancak bu fiyatlar yüz de yüz isabetli diyemem. Çünkü Her ağacın bakım durumu ve Çeşit durumuna göre getirisi değişmektedir. Burada ki fiyatlar baz alınarak ağaçların bakım ve çeşidine göre biraz aşağısı veya yukarısına çıkılanabilir. Örneğin biz burada Ekonomik verime ulaşmış bir asma için 90-100 TL değer hesaplaması yaptık. Ancak Horoz Karası ile Razakı’ nin fiyatı ve verimi bir değil. Yine Angeleno Eriği ile Bela dı Barbıano bir değildir. Bunun için değer tespiti yapan arkadaşların bu konuya dikkat etmeleri gerekmektedir.
Tarımsal varlıkların kıymet takdiri arazinin net gelirlerine göre yapılmaktadır.Bunun için arazi üzerinde hakim bitki deseni baz alınır. Ancak bazı arazi üzerinde hakim bitki içersine serpiştirilmiş meyve ağaçlarına sıkça rastlanılır. Bu ağaçların bedeli çıplak toprak bedeli üzerine ilave edilerek ikisinin toplamı sonucunda arazinin değeri ortaya çıkar. Arazi çoğul olarak meyve bahçesi ise o zaman hakim meyve baz alınarak kapama bahçe kabul edilir ve o meyvenin net gelirine göre hesaplama yapılır. Son Yargıtay kararları bu doğrultuda.
Özellikle arsaların kamulaştırılmasında ,arsa üzerinde bulunan müştemilata ayrıca bir ödeme yapılır. Örnek verirsek; arsa üzerinde bulunan inşaata bayındırlık Bakanlığının birim fiyatlarına göre hesaplama yapılırken meyve ağaçları ziraat mühendislerce belirlenir.
Buna göre aşağıda gösterilen tabloda meyve ağaçlarının yaşı,ekonomi değere yani ürün vermeye başlama yaşı ile birlikte fidan ve tesis ücretleri gösterilmiştir.
Meyve////Fidan/////3–7////7– 25//////25–50/////50–100/////Ağacın
İsmi/////Bedeli/////yaş//////yaş//////////yaş//////// yaş///////Ömrü
///////////////////////////////////////////////////////////////////////////
1-Armut---------12,00 TL ----35,00TL-- 150,00 TL -- 175,00 TL --- ------------ ---50
2-Asma ( Üzüm )7,00 TL--- 20,00 TL-- --90,00 TL--- 100,00 TL ------------ --- 50
3-Ayva-----------12,00 TL ---35,00TL ---150,00 TL--- 175,00 TL --- ---------------50
4-Badem---------12,00 TL ---30,00TL -- 125,00 TL--- 150,00 TL ------------- --- 40
5-Ceviz----------15,00 TL----50,00TL -- 200,00 TL--- 250,00 TL--------------- ---80
6-Dut-------------12,00 TL ---35,00TL - 175,00 TL--- 175,00 TL-- -175,00 TL---60
7-Elma-----------12,00 TL ---30,00TL - 150,00 TL--- 150,00 TL --- 175,00TL -- 60
8-Erik------------12,00 TL ---25,00TL -- 125,00 TL--- 150,00 TL --- -------------- 45
9-Fındık-----------7,00 TL----25,00TL-- 100,00 TL--- 100,00 TL --- 125,00TL-- 60
10-Kayısı--------12,00 TL ---30,00TL --125,00 TL--- 150,00 TL --- ----------------50
11-Y.Dunya-----12,00 TL ---30,00TL - -125,00 TL--- 150,00 TL------------------- 40
12-İncir----------12,00 TL ---35,00TL -- 175,00 TL--- 200,00 TL------------ ------50
13-Ihlamur------10,00 TL ---30,00TL -- 150,00 TL--- 175,00 TL ------------------ 50
14-Kiraz---------12,00 TL ---30,00TL -- 150,00 TL--- 150,00 TL ------------- --40
15-Limon--------18,00 TL ---40,00TL -- 175,00 TL--- 175,00 TL -----------------40
16-Mandarin----18,00 TL ---50,00TL -- 175,00 TL--- 200,00 TL---- ------------ 40
17-Portakal------18,00 TL ---50,00TL -- 175,00 TL--- 200,00 TL ----------------- 40
18-Nar-----------12,00 TL ---45,00TL -- 200,00 TL--- 200,00 TL--- -------------30
19-Şeftali--------12,00 TL ---35,00TL--- -150,00 TL ------------------------------25
20-T.Hurması---18,00 TL ---50,00TL - - 200,00 TL--- 250,00 TL ---200,00 TL- -60
21-Vişne---------12,00 TL ---30,00TL -- 125,00 TL--- 150,00 TL--------------- -- 40
22-Zeytin--------12,00 TL ---40,00TL -- 175,00 TL--- 200,00 TL --200,00 TL-100
23- Harnup-----12,00 TL ---35,00TL - - 175,00 TL--- 200,00 TL ---200,00 TL---100
24-Muşmula----12,00 TL ---25,00TL -- 125,00 TL--- 125,00 TL--------------------40
25-Karayemiş--12,00 TL ---35,00TL -- 175,00 TL--- 175,00 TL-----175,00 TL 60
26-Muz----------15,00 TL ---50,00TL ---100,00 TL--- -----------------------------20
27-Kivi----------15,00 TL ---50,00TL --- 150,00 TL--- 150,00 TL -----------------50
28-Kuşburnu---12,00 TL ---25,00TL---- -75,00 TL--- 100,00 TL ----------------50
29-Nektari------12,00 TL ---30,00TL --- 125,00 TL--- 150,00 TL --------------- 30
30-A.Fıstığı-----22,00 TL ---55,00TL--- 150,00 TL -- -250,00 TL --- 250,00 TL --100
Meyve ağaclarının ekonomik verime gelmeden önceki fiyatının belirlenmesinde fidanın pazar fiyatına verim verme yılına kadar bakım masrafı ilave edilir.Örnek olarak ceviz fidanını ele alalım.
Fidan Fiyatı = 12,00 YTL
1 yıllık bakım masrafı = 2,50 YTL
Ceviz Fidanları normal şartlarda 6 Yıl sonra ekonomik verime başlayacağından dolayı 2 ,50 YTL x 6 = 15,00 YTL
Bakım + fidan fiyatı = 15,00 + 12,00
= 27,00 YTL
Diğer bütün fidanların tesis ücretleri bu şekilde hesaplanabilir.
Bizim için asıl önemli olan ekonomik verime gelmiş ağaçların fiyatları nasıl hesaplanır. Kıymet takdiri yapan bilirkişilerin ve mal sahiplerinin sıkça yanıldıkları bir konuya açıklık getirerek başlayalım. Genel kanaat ağaçlar yaşlandıkça fiyatı daha da artar. Oysa gerçek öyle değil. Ağaçların verimi nazara alınmalı. Bir yılda bir ağaç dan ne gelir elde ediliyorsa ona göre fiyat verilir. Yoksa bu ağaç şu kadar yıl yaşar bundan şu kadar gelir elde ederdim diye fiyat verilmez.Örnek ; Bir ev satın alırken o evin mevcut durumuna göre fiyat verilir, yoka bu ev yılda şu kdar kira getir 10 yılda bu kadar ,20 yılda şu kadar gelir getirirdi o zaman şu parayı istiyorum gibi bir durum nasıl olmuyorsa meyve ağaçlarında da ayni durum söz konusu. Yani mevcüt ağaç verimi ne ise ona göre fiyat verilir.
Meyvesi olmayıp kerestelik ağaçlarda ( Kavak v.b gibi ) Ağacın yerden yaklaşık 130-150 cm yukarıdan ölçülen yarıçapı belirlenir , m3 olarak elde edilecek kereste miktarına göre fiyat belirlenir.
Gelecek yazımızda peyzaj ürünlerinin kamulaştırılmasındaki değer belirlenmesini belirteceğiz.
KAYNAK:
DEMİRCİ,Rasih - Arazilerin kamulaştırma Bedellerinin Takdir 2004- ANKARA
GÜLTEN,Ş - Kıymet Takdiri 1989- ANKARA
Tanrıvermiş, H - Tarım Arazilerinin Değer Belirlenmesi-2000 ANKARA
Korkmaz MERT -Ziraat Mühendisi
Comment